Pronóstico reservado en el mercado inmobiliario

Dos son los grandes problemas del mercado inmobiliario de la provincia de Toledo: la escasez y el excedente. Con cerca de 22.000 viviendas de nueva construcción aún sin vender, Toledo continúa entre las provincias españolas con más stock, lo que mantiene anémico al sector de la construcción residencial; pero al mismo tiempo la capital sufre un severo déficit de vivienda nueva por falta de suelo, agravado por la anulación del Plan de Ordenación Municipal. El desencuentro entre la oferta y la demanda mantiene un mercado inmobiliario plagado de anomalías.

 

Los agentes inmobiliarios están moderadamente satisfechos de cómo evoluciona la compra-venta de vivienda en el último año, impulsada por una mayor disposición de las entidades financieras a conceder créditos hipotecarios y una mejoría en las economías domésticas. Resulta llamativo el último dato publicado por el INE (Instituto Nacional de Estadística): la compra de vivienda se incrementó en Castilla-La Mancha en abril un 48’7% con respecto al año anterior; es la mayor subida en lo que va de año, pero ya en 2017 se había registrado un acelerón, al crecer un 24% el número de operaciones de compra-venta en la región (después de una caída acumulada de más del 69% desde 2007).

 

En concreto, el pasado año se compraron en todo el territorio regional 16.693 viviendas, de las que 6.587 se ubican en la provincia de Toledo. Cifras muy alejadas de las 38.639 que se adquirieron en 2007 en la región (14.684 en esta provincia), pero más positivas que en los años duros de la crisis. El 82% de las propiedades adquiridas son usadas y sólo un 18% de nueva construcción. Durante el primer trimestre de 2018, se han comprado en el conjunto provincial 2.019 viviendas usadas y 135 nuevas. En Toledo capital en tres meses se han realizado 234 operaciones de compra-venta sobre vivienda usada y 25 sobre vivienda nueva.

 

“Hasta febrero o marzo hemos tenido una buena evolución en el mercado de la vivienda en Toledo, pero desde entonces ha habido otra vez un pequeño frenazo, comenta Alberto Laguna, de la agencia inmobiliaria Look & Find. Hay más demanda, los compradores están animados, los bancos están ofreciendo buenas condiciones y están dando financiación pero no tenemos obra nueva y la segunda mano no está en las zonas que más se demandan. Ese es el mayor problema de la ciudad de Toledo, que no tiene vivienda nueva, con la anulación del Plan de Ordenación Municipal el sector de la construcción está parado (se ha construido algo en la avenida de Irlanda, en Santa Teresa otra promoción y en Santa Bárbara y San Antón, y poco más). Afortunadamente ahora hay demanda de vivienda, pero desafortunadamente no hay oferta suficiente. Hemos agotado el remanente de vivienda de segunda mano, la que aún queda sin vender es porque los precios están demasiado altos”.

 

Así las cosas, Laguna reconoce que “cuando sale una vivienda a un precio de mercado y en buena zona se vende rapidísimo, en un mes como máximo. Los precios han subido y siguen al alza, pero están muy lejos de los que se alcanzaron antes de la crisis”.

 

María Rodríguez, de la agencia inmobiliaria Albatros, hace un diagnóstico parecido. “Tenemos un mes bueno y otro peor. Más que lenta, la evolución que hay en el mercado es inestable, queda mucha inseguridad, pero si seguimos al ritmo de venta de estos meses la media de 2018 será aceptable. El gran problema de esta ciudad es que no hay suelo para vivienda nueva, sólo lo que pueda ir sacando Vistahermosa, y algunas obras paradas que se están retomando (en la avenida de Madrid, por ejemplo)”.

 

La escasez de vivienda en la capital está favoreciendo, de nuevo, a los municipios de su área de influencia, que comienzan a recuperar actividad inmobiliaria. “Sí, hay una parte de demanda insatisfecha que está buscando en Argés, Cobisa, Burguillos, Bargas, Olías y Nambroca, reconoce Laguna. En la zona sur de Toledo, que ha estado mucho más parada que la zona norte, se nota más la reactivación, también porque hay más expectativas con el proyecto del parque temático Puy du Fou. En cambio, en la zona norte de Toledo aún no parece que se vayan a hacer nuevas promociones, porque las constructoras compraron suelo a precios muy altos y aún no compensa”.

 

LA BRECHA DE PRECIOS SE AGRANDA

El precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados en la provincia de Toledo es de 63.540 euros. Ésta es la cifra que estima la tasadora TINSA, que fija en 706 euros el precio medio del metro cuadrado (776 € m2 de media en Castilla-La Mancha). Según esta empresa tasadora, desde 2007 la cotización de la vivienda ha caído en la provincia toledana más de un 53%, aunque desde hace dos años se va recuperando con oscilaciones.

El Observatorio Estatal de Vivienda eleva a los 796’5 € el metro cuadrado de la vivienda en la provincia. Estos precios medios no reflejan la creciente brecha entre municipios de la misma provincia, con variaciones que pueden ir desde los 20.000 euros que cuesta un piso en Ocaña a los 200.000 que se pueden pedir en Toledo.

 

Las entidades financieras que aún acumulan gran patrimonio inmobiliario marcan las rebajas en los precios. “Es el caso de Ocaña, que tiene un excedente de vivienda en altura grandísimo y un preocupante problema de viviendas vacías con ocupas, comenta María Rodríguez. Con una política de precios bajos los bancos están intentando darles salida en el mercado, se está empezando a mover las ventas con unos precios que están entre 20.000 euros y 30.000, dependiendo de los dormitorios”.

 

En el otro extremo de precios está Toledo capital, con una cotización de 1.336’7 euros el metro cuadrado, según el índice Idealista. En el caso de Toledo la brecha de precios va por barrios. “Los barrios más demandados, como Santa Teresa, Buenavista o la Avenida de Europa, están más cotizados y los precios varían entre los 140.000 euros a los 200.000. para una vivienda de dos dormitorios. Si suben mucho más no se venden fácilmente, porque lo que tenemos fundamentalmente son clientes particulares y que compran con hipoteca, ya no hay tantos inversores como en los últimos años, que en un alto porcentaje compraban con fondos propios”, es la observación de Alberto Laguna.

 

Los barrios más económicos son el Polígono (Santa María de Benquerencia) y Santa Bárbara, sostiene María Rodríguez. En el primero, los precios están marcados por la VPO y están en unos 1.300 m2, mientras que en Santa Bárbara serán de una media de 1.000 euros el m2. En Santa Teresa se está produciendo un fenómeno interesante, y es que los jóvenes están comprando allí vivienda, están haciéndose buenas rehabilitaciones y comienza a cotizarse más esta zona, con precios de entre 200.000 y 230.000 euros (según las últimas tasaciones que ha hecho TINSA). En la avenida de Europa uno de los últimos pisos tasados estaba en 480.000 euros. También están siendo demandados los chalets de Valparaíso, tasados en unos 250.000 euros”.

 

María Rodríguez, que ha asumido recientemente la responsabilidad de presidir el colectivo toledano de agentes inmobiliarios, considera que “los precios siguen siendo razonables; los bancos no están haciendo tasaciones fuera de los precios reales del mercado, eso lo están cuidando mucho, y financian el 80% como máximo del importe de la vivienda. Ya no se están haciendo locuras; de hecho, lo que se dispara en precios, no se vende”.

 

LOS PISOS DE ALQUILER TURÍSTICO, BAJO CONTROL LEGAL

 

Se calcula que más de 2.000 viviendas se destinan al alquiler turístico en Castilla-La Mancha, aunque únicamente 600 están inscritas formalmente. Para regular un fenómeno que ha crecido notablemente en los últimos años, el Gobierno regional aprobaba el 29 de mayo el Decreto que ordena el uso de los apartamentos turísticos.

 

Ciudades como Toledo o Cuenca han visto florecer en los últimos años el negocio del alquiler de pisos a turistas, un fenómeno con un doble efecto pernicioso: la competencia desleal contra el sector hotelero regulado y el impacto negativo sobre el alquiler a residentes. Se estima que de los más de 2.000 apartamentos (con unas 15.000 plazas) que se destinan al alquiler turístico en la región, únicamente están registrados 600 (6.000 plazas). En Toledo se calculan cerca de 500 con unas 2.000 plazas disponibles.

 

Todos ellos tienen un plazo máximo de dos años para inscribirse en el Registro de empresas y establecimientos turísticos de Castilla-La Mancha y cumplir la normativa que ya se ha aprobado para estos alojamientos extra-hoteleros. Así, el pasado 11 de junio se publicaba en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha el Decreto por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha.

 

Con esta norma el Gobierno pretende que aflore esta actividad económica, garantizando a su vez la prestación de los servicios de alojamiento con unos estándares de calidad, protegiendo los derechos de los usuarios”, ha argumentado la consejera de Economía, Patricia Franco, con competencia en materia turística.

 

Entre las obligaciones que tendrán los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico destacan el cumplimiento de la normativa vigente en materia de medio ambiente, de ordenación urbanística, construcción y edificación, de accesibilidad, instalación y funcionamiento de maquinaria, insonorización, sanidad e higiene, seguridad, registro de viajeros, prevención de incendios, propiedad horizontal, fiscal y mercantil, etc. Además, todos ellos “deberán disponer en sus instalaciones de información turística de la zona, plano de la localidad, información de servicios médicos, comercios, tiendas de alimentos, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, guías de espectáculos, así como información de los aparcamientos más cercanos o existentes en la zona y medios de transporte urbano”, fija el decreto.

 

DE UNA A CUATRO LLAVES

Los apartamentos de uso turístico se identificarán mediante llaves y se clasificarán en las categorías de cuatro, tres, dos y una llave, en función de sus características. La Consejería de Economía cuenta con diez inspectores, dos por cada provincia, que escogerán una muestra aleatoria de empresas y realizarán las comprobaciones ‘in situ’.

 

Entrega de viviendas públicas en alquiler de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.

 

PREOCUPA LA ESCASEZ DE VIVIENDA EN ALQUILER

Tenemos un problema grande con el alquiler. Siempre ha existido en la ciudad un déficit de vivienda en alquiler, pero ahora más porque muchas se están reservando para el turismo. Cuando entra un piso para alquilar en la agencia, ya tienes a seis personas esperando en la puerta para verlo”, cuenta María Rodríguez, de la agencia inmobiliaria Albatros y presidenta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Toledo. “Como hay mucha más demanda que oferta los precios han subido; un piso de dos dormitorios se está alquilando entre 500 y 650 euros, de un dormitorio, entre 400 y 500 euros”.

 

Según el informe de precios elaborado por Idealista para el primer trimestre de 2018, los alquileres han subido en Castilla-La Mancha una media del 4’8%, pero en Toledo capital el incremento ha sido del 6’2%, y más del 8% en tasa interanual. Alberto Laguna, de Look & Find, destaca “el encarecimiento del alquiler, motivado porque los apartamentos que se destinan al turismo son más rentables para el propietario y porque ya no queda mucha vivienda en alquiler. Cuando queda libre alguna no tarda más que uno o dos días en volver a alquilarse”.

 

En Talavera de la Reina los alquileres se han disparado por encima de la media regional, con aumentos del 7,8% en el primer trimestre de este año y de más del 12% en un año. Aún así, los precios son más asequibles que en la capital. Para facilitar el acceso a una vivienda en alquiler a quienes tienen rentas más bajas, el Gobierno de Castilla-La Mancha ha destinado desde el año 2015 cerca de 16,3 millones de euros distribuidos en más de 11.000 ayudas al alquiler. Por otra parte, ha entregado 699 viviendas pública en régimen de alquiler repartidas por toda la región.

 

EL PLAN ESTATAL DE VIVIENDA APORTA 75 MILLONES € A CASTILLA-LA MANCHA

El Consejo de Ministros celebrado el pasado 14 de junio acordaba la distribución entre las comunidades autónomas de 1.443 millones de euros para financiar las medidas incluidas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (ya previstas por el Gobierno anterior). No habrá ayudas para comprar vivienda ni para la promoción, pero sí para facilitar el alquiler a personas en situación de desahucio y a jóvenes.

 

Este dinero público financiará también “el fomento de la mejora de la eficiencia energética, la sostenibilidad de las vivienda, la mejora de la seguridad y accesibilidad a las casas y la regeneración y renovación urbana”, según la información gubernamental.

 

A Castilla-La Mancha se le han asignado 57’7 millones de euros, que aumentarán a algo más de 75 millones con la aportación complementaria del 30% que debe hacer el Ejecutivo regional a este Plan de Vivienda. Por su parte, y según informó el director general de Vivienda y Urbanismo, José Antonio Carrillo, la Consejería de Fomento “trabaja en las bases de las convocatorias de ayudas al arrendamiento, a la rehabilitación edificatoria y a las Á́reas de Regeneración y Renovación Urbana (ARRU), en un primer término. Además, se está trabajando actualmente en las bases de ayudas a la adquisición de viviendas por parte de jóvenes y en las de promoción de la vivienda en alquiler, que estarán dotadas, respectivamente, de un crédito de 2,4 y 0,6 millones de euros”.

La Junta de Comunidades prepara una nueva Ley de Vivienda de Castilla-La Mancha.

La anomalía de la  V.P.O

La brutal caída de precios de la vivienda libre desde 2008 ha provocado que sea más caro comprar una  vivienda de protección oficial. Según el Observatorio Estatal de la Vivienda, en tres provincias de Castilla-La Mancha, Toledo, Cuenca y Ciudad Real, la vivienda de V.P.O es un 20% más cara que la libre. Así, de las cerca de 17.000 viviendas vendidas en la región en 2017, únicamente 1.039 son de protección oficial.

 

LA CONSTRUCCIÓN SIGUE A DIETA

Constructores toledanos reunidos con el concejal de Urbanismo de Toledo.

 

La crisis no ha pasado para el sector de la construcción residencial de Castilla-La Mancha. Mejora, sí, pero muy lentamente. Lo dicen los datos, que siguen mostrando la severidad del ajuste en este sector: en el año 2006 se inició la construcción de 54.572 viviendas en Castilla-La Mancha, de las que 28.361 se hicieron en la provincia de Toledo.

 

Diez años después, en 2016, se comenzaban a construir 2.831 inmuebles en toda la región, de ellos 832 en Toledo provincia. Los promotores y constructores que operan en la provincia de Toledo se enfrentan a un doble problema.

 

De un lado, la construcción sigue a dieta en la provincia por el elevado volumen que aún queda de vivienda nueva sin vender. Según las últimas cifras del ministerio de Fomento, en Castilla-La Mancha quedan sin vender 42.856 viviendas nuevas, de las que más de la mitad, 21.931, están en la provincia de Toledo (Ciudad Real tiene un stock de 12.233 unidades; Albacete 3.836; Cuenca 3.513 y Guadalajara 1.343).

 

De otro lado, los promotores encuentran el problema contrario, el que afecta en particular a la capital, que apenas dispone ya de suelo libre en el que construir y sigue sin una norma de planificación urbanística vigente y estable (los tribunales, tras más de diez años de pleitos, han anulado definitivamente el POM -Plan de Ordenación Municipal- de 2007). Pese a ello, el concejal de Urbanismo del ayuntamiento toledano, Teo García, lanza un mensaje positivo: “Las grúas vuelven a Toledo”, en referencia a las nuevas promociones que han empezado a hacerse en el barrio de Santa María de Benquerencia, donde prácticamente todo el suelo es público.

 

En esta zona se construyen tres promociones privadas que suman 283 viviendas, que serán de protección oficial. Además, están en construcción 28 casas en la zona de La Legua y 77 en la conocida como La Olivilla. El ayuntamiento de Toledo ha concedido 83 licencias de rehabilitación de viviendas en el Casco Histórico.

 

Teo García ha destacado otras iniciativas de envergadura que reavivarán el sector de la construcción, como el proyecto de parque temático de Puy du Fou, “la implantación en la capital de una nueva planta logística, la creación de nuevos emplazamientos hosteleros en el Casco Histórico y las obras del Hospital Universitario en el barrio del Polígono”. Respecto a la ordenación urbanística tras la anulación del POM de 2007, el consistorio retoma el plan de 1986 con la intención de actualizarlo a las necesidades actuales reales de la ciudad.

 

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